中國住宅地產市場發展到今天，可以說已經開始進入第三個階段，第一個階段是從產品角度講是解決老百姓買房有沒有的問題，第二個階段是面積的大小問題。現在正從第二個階段向第三個階段過渡，在解決大小問題的同時要解決一個質量好壞的問題。近年來，隨著社會的發展，人們對住宅的要求已不僅僅是質量和規模。他們對住宅景觀環境的要求越來越高。

二、發展歷史

1、初創：挖掘公園地段價值 

據業內專家介紹，早在上世紀70年代末，以北京為代表的一線城市住宅中，就已引入了園林綠化概念，但當時的綠化僅局限于草地、簡單的雕塑等。到了80年代末，國外社區中的規模化綠地被更多引入。之后，隨著房地產市場飛速發展，園林景觀住宅的范圍更為寬泛。 

"上世紀90年代，朝陽公園附近就出現了一批定位’公園地產’的高端住宅，可以算是北京最早的主打園林景觀的住宅，"亞洲人居環境協會副主席開彥介紹。 

據介紹，公園地產一般是指為了給居民營造稀缺的景觀和生態環境，開發商依托市政公共公園或房地產開發與公園建設結合起來的項目。此類項目將公園景觀作為樓盤的特色和賣點，打造建筑、人文與自然環境結合成一體的地產概念，迎合了人們對綠色、健康、閑適等居住環境向往的需求。因此，公園地產一般都能以較貴的價格，獲得較好的銷售業績。 

公園地產在一段時間內被看作是最早的園林住宅地產，只要是與公園沾邊的項目，都打著公園地產的旗號宣傳其綠色生態價值和園林景觀。但隨著公園附近住宅地塊越來越稀缺，真正的公園地產數量正在迅速減少，早期真正的公園地產也已幾近售罄。為此，園林住宅開始向"造園"的方向發展。

2、發展：量身打造社區園林 

"近一兩年，公園周邊住宅用地稀缺，此類借助自然公園來打造的公園地產項目日漸減少。為了迎合人們對居住環境日益增長的要求，在社區內部量身定做園林，就成為了主流做法。"一位住宅園林方面的資深從業者分析稱。

加大社區內園林景觀的打造，不僅能為樓盤增加附加值，更能提升人居環境水平。開彥認為，衡量一個樓盤景觀是否優質的標準，除了小區綠化面積是否夠大之外，還應該看小區的綠化植物的種類是否豐富，搭配是否完善。景觀不僅要點、線、面相結合，講求層次，同時，也要注重人與自然之間的互動，為居民的休閑活動提供綠色場地。 

以位于西山板塊的高端樓盤西山壹號院（2012年園冶杯住宅景觀獎設計金獎項目）為例，項目社區園林采用多樣化種植手法，精選高大喬木、低矮灌木和草皮相互搭配，營造出多層疊加的綠化體系，真正實現層層有景的觀景效果。 

業內人士認為，在激烈的市場競爭下，將有更多樓盤主打園林景觀設計。同時，隨著樓盤整體品質的提升，未來的社區園林景觀將更加注重景觀的和諧性和豐富性，更加強調人性化設計。從各個方面營造一種既舒適、優美，又具有豐富內涵的住宅環境。

三、發展趨勢 

1、向具有中國地域特色的風格發展 

在不遠的將來，中國不同城市的景觀同質化現象將被打破，房地產景觀設計將朝著具有不同地域特色的風格方向發展。最近幾年，由于大型房地產集團在全國開發項目，其住宅產品在不同城市中大量復制，造成中國城市很多樓盤都有拷貝和仿造的痕跡。照搬人家的東西是沒有太多生命力的。因此中國將來房地產的精品項目就是那些在項目中融入了創新地域特色的樓盤。比如，我們設計的南京頤和公館用創新的景觀語言來體現南京獨有的"民國"風格，取得了優異的銷售業績。

中國地大物博，在每一個城市做出原汁原味的地域風格。這就是立足于中國文化并創造當代中國的新風格，這樣的項目也必將成為下批中國地產的精品項目。 

我們認為．將來房地產景觀設計的趨勢還是以綠化配置為重點。不僅綠量增大，而且綠化的品種．層次將會更加多樣化．生態化，后期的綠化養護也越來越重要；由于硬質構筑物的材料會隨著時間推移而老化變形，并需要投入大量成本進行翻修維護，因此硬質構筑物的設計量會逐漸減少．我們設計的綠地集團合肥國際花都玫瑰苑項目．就是以大量綠化結合坡地造景。形成特色的居住景觀效果。 

實際上用這種精致的綠化景觀能快速地回籠銷售收入，并贏得買房者的價值認同，達到了口碑宣傳的效果，用景觀效果來營銷所產生的價值遠遠超過了成本投入．而且，由于硬質景觀很少，實際造價成本并沒有高出多少．當然，我們如何做到把房地產的營銷效果和生態環保?？沙掷m發展的理念結合起來并推廣出去，這才是將來房地產景觀重要的發展趨勢。 

3、高端樓盤向度假酒店的景觀風格發展

我們從園冶杯住宅景觀獎的評選中，更能清晰地體會到當前景觀住宅存在一定的問題，這也給我們更多的警示，有針對性的加以改進。 

1、住宅景觀還只是住宅配套，缺乏主導型。 

景觀不僅是高品質住宅的點睛之筆，長遠看來更是住宅未來發展模式的創新和生命之源，景觀對居住者的生活方式、環境的生態循環、甚至城市形象都起著至關重要的作用，并成為房地產行業發展有力的支撐點之一。 

2、住宅景觀缺乏多元化風格。 

住宅產品類型從傳統的泛住宅走向以旅游、商業為主的多元化傾向、市場的競爭加劇開發商的反思，差異化定位造成住宅景觀的多元化風格。 

3、為設計創造景觀而設計創造，缺乏身居其中的情境體驗。 

情境導向設計通過對住宅景觀與建筑的整合，使人們對景觀的感受成為一種情景交融的完美體驗，成為地產消費的新趨勢。 

4、人為添加奇思妙想，對自然造成損害得不償失。 

運用先進技術使人們的生活更加舒適方便，同時盡量減少對生態環境的破壞，實現可持續發展。"大美無言"，無設計的設計是最高境界，以不著痕跡的設計，創造經典的景觀空間，讓居住還原自然，隨著生活和審美水平的提高，人們逐漸從繁復回歸簡單，更注重生活的本質，返璞歸真、回歸本元，設計開始做減法。 

5、住宅景觀為追求奢華，購進大批成年樹木，造成很大的經濟浪費。這在高檔景觀住宅中尤其明顯。開發商不差錢，購房者追求尊貴的感覺，于是千年樹木從國外、遠地千里迢迢運來，部分不適合當地氣候土壤，早早枯萎凋謝，這對景觀住宅建設、設計提出了嚴重的警告。 

6、由于業主的要求，或者設計單位為突出項目的健康環保，無限制的增加綠量，樹木過密，甚至影響成活。這在一些豪華別墅區存在的較多，綠量不是不足，而是過多了，這對灌溉、維護都造成了一定的浪費，不過這種情況也非全無好處，綠量、造氧功能的充足，不但對一般別墅區、莊園內的景觀健康起到良好作用，還能夠影響周邊幾公里的空氣質量，或許這也算是一種對當地氣候環境的一種補償吧。  

五、應對策略 

景觀設計公司要不斷提高設計質量，境外設計公司必將本土化，本土化的景觀設計公司也必將崛起；設計公司應該不斷增加價值。在工地上監管景觀工程質量，控制工程造價。境外公司最致命的問題是不了解中國現狀條件和地理，氣候等因素，盲目地把國外的生活環境照搬過來，形成"空中樓閣"似的如畫畫-般的創意和概念。以及在施工圖階段對中國不同地域的植物和材料不熟悉，并且不愿投入施工現場進行現場調整。這導致境外公司的大量項目出現了水土不符的情況，而本土化的景觀設計公司正好彌補了這些問題。因此，我們要憑借著對本土文化的傳承。對本地植物的深刻了解和施工現場全方位的配合監督服務，建造出房地產景觀精品。 

住宅景觀的發展，它存在的一些問題，需要我們整個行業來關注。2013年園冶杯住宅景觀獎現場評審中，專家們對一些項目存在的問題進行重點支出，并且評出了一系列優質的工程，做為我國住宅景觀發展的典范。